Peut-on demander à l'assistant d'estimer le prix d'un bien ?

Non. Selon votre assistant et vos réglages, il peut ne pas avoir accès à vos ventes comparables ni à votre connaissance du secteur, et il peut produire un chiffre plausible mais faux. Fixez la fourchette vous-même ; l'assistant met en forme l'argumentaire.

Où trouver les ventes comparables à citer ?

Service Public renvoie à la base « Demande de valeurs foncières » (DVF), gratuite, qui recense les ventes des cinq dernières années, hors Haut-Rhin, Bas-Rhin, Moselle et Mayotte. Vos propres ventes complètent cette base.

Rédiger un avis de valeur immobilier avec un prompt

Un avis de valeur réussi ne se contente pas d'un chiffre : il montre au vendeur comment vous y êtes arrivé. Les biens comparables, les atouts et les défauts du bien, la fourchette et le prix de présentation conseillé. L'assistant d'IA est utile pour mettre tout cela en forme et en mots simples. Il ne doit en revanche jamais fixer le prix à votre place : c'est votre analyse, votre responsabilité et votre crédibilité face au vendeur.

La règle d'or : vous fournissez les chiffres

Chaque prompt de cette page commence par vos données. Si vous demandez « combien vaut un T3 de 65 m² à [commune] ? », l'assistant répondra quelque chose de vraisemblable, sans base vérifiable. La CNIL (questions-réponses du 18/07/2024) rappelle que les sorties d'une IA générative peuvent sembler plausibles tout en étant fausses, et qu'il faut les vérifier. Pour un prix immobilier, l'erreur se paie en mandat perdu ou en bien qui ne se vend pas.

Le prompt principal : l'avis de valeur rédigé

Tu es négociateur immobilier. Rédige un avis de valeur à remettre au propriétaire, à partir de MON analyse ci-dessous. Tu ne modifies aucun chiffre et tu ne proposes aucun autre prix.

Le bien : [type, commune, quartier], [surface habitable] m², [pièces], [étage, ascenseur], [extérieur, stationnement], [année de construction], [état], DPE classe [lettre].
Points forts constatés : [liste].
Points faibles constatés : [liste].
Ventes comparables retenues (source : [DVF / nos ventes]) :
- [date], [type], [surface] m², [prix] €, soit [prix/m²] €/m², [différence principale avec le bien] ;
- […] (3 à 6 lignes).
Biens concurrents actuellement en vente : [2 ou 3 lignes avec prix affiché et durée en ligne].
Ma fourchette : de [montant] € à [montant] €. Prix de présentation conseillé : [montant] €.

Structure attendue :
1. Présentation du bien (5 lignes) ;
2. Le marché du secteur : tableau des comparables, puis 3 lignes d'analyse ;
3. Ce qui joue pour et contre le prix, en deux colonnes ;
4. La fourchette et le prix conseillé, avec la justification en 4 lignes ;
5. Une phrase qui précise que cet avis n'est pas une expertise et qu'il est daté du [JJ/MM/AAAA].
Ton : clair, sans jargon, vouvoiement. Si un comparable te semble incohérent avec les autres (prix/m² très éloigné), signale-le sans le corriger.

À vérifier : les prix au mètre carré recalculés par l'assistant (refaites la division), et la cohérence entre la fourchette et les comparables. Si l'assistant signale un comparable aberrant, regardez-le : c'est souvent une vente atypique (viager, vente entre proches) à retirer.

Préparer la conversation avec le vendeur

Le chiffre déçoit souvent. Ce prompt prépare la discussion au lieu de l'éviter.

Le propriétaire espère [montant] €. Mon prix conseillé est [montant] €.
À partir de l'avis de valeur ci-dessous, prépare :
- les 3 arguments les plus solides pour expliquer l'écart, chacun appuyé sur un fait de l'avis ;
- 3 objections probables du propriétaire et une réponse courte et respectueuse à chacune ;
- une proposition de compromis : [ex. : mise en vente au prix conseillé + 2 %, point dans 4 semaines selon les visites].
Pas de pression, pas de dénigrement du bien.

[coller l'avis de valeur]

Les sources de comparables à citer

D'après Service Public (fiche « Comment connaître le prix d'un logement ou d'un terrain ? », vérifiée le 03/10/2025) :

Source	Ce qu'elle apporte	Limite
Demande de valeurs foncières (DVF)	Ventes des cinq dernières années, issues des actes et du cadastre, gratuite	Pas de données pour le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte
Patrim (impots.gouv.fr)	Recherche de transactions pour estimer un bien	Accessible depuis l'espace personnel du propriétaire, mêmes zones non couvertes
Chambre départementale des notaires, professionnels	Estimation par un professionnel	Selon le prestataire
Vos propres ventes	Connaissance fine du secteur	À compléter par des données publiques

Après l'avis : vers le mandat

L'avis de valeur débouche souvent sur la discussion du mandat. Service Public (fiche sur les mandats de vente, vérifiée le 19/09/2025) rappelle que le prix figure parmi les mentions du mandat écrit : le prix de présentation que vous conseillez dans l'avis doit être celui que vous reporterez ensuite. La page expliquer un mandat de vente aide à présenter la suite.

Ce que l'assistant n'a pas à savoir

Les raisons de la vente (séparation, succession, mutation, difficultés financières) pèsent souvent dans la discussion, mais elles n'ont rien à faire dans le prompt. La CNIL invite à ne soumettre à un assistant que les informations qu'on est autorisé à partager, et à écarter ce qui relève d'un secret. Décrivez le bien et le marché ; la situation personnelle du vendeur reste dans votre dossier et dans la conversation que vous aurez avec lui.